L’absence de données fiables sur les coûts a longtemps freiné l’adoption de la construction en bois massif. Malgré le fait que l’efficacité de la construction, l’attrait pour les locataires et le potentiel de réduction du carbone intrinsèque augmentent la popularité du bois massif auprès de certaines équipes de projet, les propriétaires et les promoteurs sont plus pragmatiques. Ils se questionnent sur le coût réel d’une construction en bois massif. L’incertitude à ce sujet continue à les faire hésiter.

C’est pour tenter de répondre à ces questions que WoodWorks BC, un programme de développement du marché du Conseil canadien du bois, vient de publier une série d’analyses de rentabilité. Pour les trois projets étudiés, les promoteurs ont dévoilé des informations détaillées sur les coûts, le calendrier de construction et la conception.

Les trois analyses mettent en lumière la rentabilité du bois massif dans les conditions réelles du marché, en comparant chaque projet aux matériaux de construction conventionnels et en démontrant comment obtenir une parité des coûts grâce à des choix de conception stratégiques et à une atténuation des risques dans le cas de différents types de bâtiments.

Logements locatifs au taux du marché

Parcel 19.1, du promoteur Wesgroup Properties dans le River District de Vancouver, est une tour hybride en bois massif de 19 étages, dont 17 étages en bois massif sur un podium en béton de deux étages. Soutenu par un vaste plan d’ensemble, le projet comprend environ 240 logements locatifs et unités en copropriété, ainsi qu’une clinique de soins d’urgence au rez-de-chaussée.

Pour Wesgroup, le bois massif est un investissement dans la construction durable de l’avenir. Cette stratégie met l’accent sur les avantages à long terme de recherche et de développement, sur le désir de trouver des solutions « fabriquées au Canada » et sur des objectifs d’écoresponsabilité.

Les principaux risques étaient d’obtenir les réglementations nécessaires pour une structure hybride de grande hauteur, de coordonner des systèmes mécaniques et électriques autour des panneaux de plancher en bois lamellé-croisé et de conserver des coûts compétitifs pour une tour urbaine de grande envergure. La Ville de Vancouver a été impliquée dès le début du projet, et l’équipe a exploré les fournisseurs canadiens et européens pour étudier les contraintes de taille, de coût et de transport.

Ce qu’il faut retenir, c’est que la structure en bois massif en surélévation a permis d’atteindre la parité des coûts avec le béton, à l’exclusion des travaux souterrains. Cela a été possible grâce à des améliorations ciblées de la conception, comme une forme plus simple, une plaque de plancher plus grande et l’abandon des balcons au profit de balcons Juliettes pour réaliser des économies d’environ 25 000 dollars par unité.

L’équipe a employé une stratégie de séquencement des matériaux pour obtenir des prix d’assurance compétitifs, en retardant l’arrivée sur le site du bois massif après la fin des travaux de bétonnage. Les panneaux préfabriqués du mur-rideau ont également permis de réduire le calendrier. Une collaboration étroite avec la municipalité, des révisions stratégiques de la conception et une évaluation rigoureuse des fournisseurs ont permis au bois massif d’être compétitif sur le plan des coûts dans un immeuble en hauteur, ce qui constitue une étape importante pour l’industrie.

Conclusion

Mises ensemble, ces trois analyses de rentabilité fournissent ce dont le secteur du bois massif a besoin depuis longtemps, c’est-à-dire de données transparentes et concrètes pour effectuer la comparaison des coûts. Surtout, elles montrent que la parité des coûts est possible, parfois même à portée de main, et souvent réalisable grâce à l’optimisation de la conception, à la préfabrication et à la réalisation de projets en collaboration. Pour les promoteurs qui explorent le bois massif, le message est clair : avec la bonne équipe, la bonne stratégie et la bonne gestion des risques, le bois massif est non seulement rentable, mais aussi de plus en plus compétitif pour tous les types de bâtiments, qu’il s’agisse de logements abordables, d’espaces de bureaux ou de grandes tours résidentielles.

Bureaux

The Exchange est un bâtiment commercial de six étages situé à Kelowna. Il a été conçu avec une approche pragmatique misant sur les produits de la région. Il s’agit d’un ensemble de bureaux flexibles qui peut s’adapter à différents aménagements. Le bois apparent s’est avéré un élément clé de différenciation dans un marché locatif concurrentiel. Le projet mise sur un système structurel hybride composé de colonnes et de poutres en lamellé-collé associé à des panneaux en bois lamellé-cloué fabriqués sur place. Cette stratégie a permis d’améliorer l’attrait architectural.

Du point de vue du développement, le bois massif a été choisi pour améliorer la valeur de marché, répondre aux objectifs de développement durable de la municipalité et assurer que le prix des assurances soit similaire à celui d’une solution à ossature légère en bois. Le bois apparent a été considéré comme un investissement stratégique dans le but d’attirer les locataires, ce qui s’est avéré exact. Le projet a en effet réussi à atteindre des loyers 6 à 22 % plus élevés que ceux de bureaux comparables à Kelowna, notamment en raison de la popularité du développement pauvre en carbone.

Du point de vue des coûts, l’analyse a comparé une simulation en bois massif, le coût réalisé du bois massif et une charpenterie légère en bois pour une superficie comparable de 41 275 pieds carrés. Le bâtiment en bois massif a finalement coûté environ 263 dollars par pied carré en coûts directs de construction, comparativement à 262 dollars par pied carré pour l’option à ossature légère en bois. En pratique, les deux approches étaient rentables même si la structure en bois massif était environ 22 % plus chère que la charpente légère en bois.

Si l’on ajoute à cela l’avantage de la rapidité potentielle de construction, qui peut permettre de retrancher environ cinq mois à l’échéancier dans des conditions d’approvisionnement normales, on comprend que les équipes de conception de futurs projets devraient regarder plus loin que le coût de construction plus élevé de la structure. Le bois massif offre une foule d’avantages, dont l’efficacité pendant la construction, une occupation plus rapide et un intérêt de la part du public dans les marchés où les bureaux pauvres en carbone sont recherchés.

Habitation locative abordable

North Van Phase 2 est un immeuble plurifonctionnel de 18 étages développé par Catalyst Community Developments Society sur un terrain loué à la ville de North Vancouver. Le projet comprend 179 logements locatifs abordables construits au-dessus de la nouvelle maison du quartier North Shore. Les 15 étages supérieurs sont construits en bois massif hybride (planchers en bois lamellé-croisé avec colonnes en acier) sur un podium en béton de trois étages.

En raison de l’alignement des différents intervenants, de la réduction du carbone intrinsèque et de la volonté de la municipalité, le bois massif s’est imposé comme un choix stratégique pour le projet. L’enthousiasme de ville de North Vancouver et l’alignement sur les priorités provinciales en matière de logement ont également consolidé l’approche. Il s’agit de l’un des premiers projets de BC Builds, ce qui témoigne de l’intérêt du gouvernement pour les solutions modulables et reproductibles quand vient le temps de construire des logements abordables.

Parmi les principaux risques du projet, il y avait la coordination avec les systèmes mécaniques, électriques et de plomberie, les primes d’assurance pendant la construction, l’optimisation du calendrier et le dépôt des fournisseurs. Pour atténuer les risques, l’équipe a fait appel à des consultants expérimentés, et a commencé à collaborer tôt avec les autorités compétentes. L’utilisation d’une enveloppe préfabriquée et de balcons modulaires à agrafes a aussi été préconisée.

Bien que les panneaux lamellés-croisés et les colonnes d’acier soient plus chers que le béton, ils ont permis d’économiser sur la main-d’œuvre et les coûts de construction indirects, donc de réduire la différence. Le système structurel hybride et les parois modulaires ont accéléré la construction de la superstructure, et la préfabrication a réduit les besoins en main-d’œuvre au chantier, un avantage important dans un marché où il y a pénurie.

[AH1] Finalement, les coûts de construction de la tour en bois massif sont presque équivalents à une solution traditionnelle en béton, avec une différence d’environ 1,6 %, soit huit dollars par pied carré. L’analyse du projet contient un tableau détaillé comparant le bois massif et le béton pour la construction des étages de la tour (à partir du quatrième étage).

Concrete podium and underground levels not included in cost comparable